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地価の下落
2008年1月18日、大手不動産業界の顔色が変わった。野付不動産アーバンネットが3ヵ月ごとに発表している住宅地価の実勢調査によると、08年1月時点で東京都区部が07年10月に比べ2・6％下落したからだ。1年前に比べると7・1％上昇しているが、都区部住宅地がピークを打ったことを示していた。都区部の前間比での下落は03年10月以来6年余ぶりだった。大手不動産では07年以降、都区部の北部や一部で散発的に
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「含み」のパワー
バブル経済の原動力は、何といっても「含み資産」をテコにした企業の資金調達力と、これら企業に融資する金融機関です。この含み資産の中核は土地です。もちろん、株式の含みも巨大ですが、日経平均株価指数よりも地価の上昇率の方がはるかに急ピッチです。ということは、土地と株式を同じ時期に同額購入していたとすると、土地の方が簿価つまり購入した時点の帳簿価格と時価との差が株式よりも大きくなるわけです。極端なケースを
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栗石作業を例にして考える
基礎工事をする場合、掘削して、突き固め、つぎに栗石を敷き、目つぶしを入れ、その上に、生コンを打つという工程を考えてみよう。「（1）突き固めをしっかりしなかったら、あとで基礎が下がるという危険がある。（2）突き固めた仕上がりレベルをキチンと出しておかないと、あとの作業に影響する。もし、低かったらその分だけ、つぎの工程の粟石敷でレベルを合わせなければならない。その作業は突き固めに比べて材料が余分にいる
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自己資本で行う投資のほうが有利
下落局面では、リファイナンス時の困難が発生するなど大きなリスクがある。ここでは、売り手の状況とスピードの関係において、レバレッジを効かす投資よりも、自己資本で行う投資のほうが有利になる状況があることを説明したい。簡単に言うと、価格の下落局面では、自己資金のみのエクイティ投資型のほうが売買において有利であり、価格の上昇局面ではレバレッジ型のほうが優位に立つ。価格上昇期は一般に経済も好況期にある。価格
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耐震設計の考え方
建物の耐震設計では、きわめて強い地震のときにも、倒壊だけはしないようにするというのが最大の目標です。倒壊してしまえば、人命を守ることがおぼつかなくなるからです。「倒壊さえしなければいい」ということは、少々なら壊れることを許容しています。つまり、建物がきわめて強い地震動をうけて「強さ」以上の応答になりそうになると、どこかが壊れてもいいとするわけです。鉄筋コンクリート造であれば、まず壁にひび割れが入る
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借入金の返済期間と建物の寿命を勘案する
自分で住むので借入金の利息分くらい返せればよいと割り切り、借入金利をベースにします。借入金利は返済期間などによりさまざまですが、マンションの建て替えまで40〜45年程度ありますので、フラット35の固定金利で期間が最も長い金利を参考にすることとします。また、土地価格の変動は予測が難しいのですが、建物の価値は通常、年月とともに下がります。45年目に建て替えが必要な状態になると仮定すると、45年目には建
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気になる工事費も図面と合わせてチェックする
冷暖房の機器やボイラーの取り付け位置の確認も行ないますが、モーターの音が案外気になることがあります。騒音や排気が隣に迷惑にならないかどうかもチェックしておきましょう。こうすれば、後でトラブルが起きません。特に指定を出したような場合には、設備機器のメーカー名や型番号に間違いがないか確認してください。気になる工事費もこれらの図面を基準にして見積りされます。できるだけ細部にわたって決定しておくことが安心
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「家」は３０年もてばいいのか
誰だって、定年過ぎてから家の手入れに大金はかけられない。しかし、３０代、４０代で家を建てる場合、そんなことまで考えている人は少ない。「３０年もてばいいですよ。ローンの返済がちょうど３０年ですから」最初の設計打ち合わせで、こんなことを言う夫までいる。４０歳で家を建てたとして、３０年たてば７０歳。７０を過ぎて家がボロボロになったとき、いったいどうするつもりなのだろう。夫が死んだ後、たった１人残された妻
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押入れにしまうなんてことをやろう
洋服は、街の家具屋さんから洋タンスを買ってきてその中に掛ける。または引き出しに入れる、という方法があまねく日本人に浸透している。これは、ふたつの点で感心しない。美的センスと衛生面。つい四十年ほど前の日本の写真を眺めていただきたい。特に家の内部をね。そこに写っているのはシャチホコばって立っている家族と室内だけ。現在と比べると、その生活ぶりは貧しい。その頃は、家の引っ越しなどはリアカー１台で事足りた時
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男性用まで掃除する気にはならない
トイレの掃除が好きだという主婦などいない。自分や家族が使うから、しかたなく掃除しているだけである。それが１台ならがまんもできよう。しかし、自分が使いもしない男性用まで掃除する気にはならない。そんな奥さんのホンネを見落としてしまったからである。一方、ご主人にしてみれば、まさか奥さんがほんとうに掃除をしないとは思わなかったのだろう。汚れれば、それなりに掃除をしてくれるだろうと甘く考えていた。しかし。奥
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問題が発生するローンを平気で押し付ける担当者も
マイホームを手に入れようといろいろ情報を収集し、研究を進める段階では住宅ローンに関しても十分に勉強して、自分たちで判断しようと考えているものの、実際に選択の場面に直面すると自信を失って、あるいは口車に乗せられて、住宅販売会社などの担当者の勧めるままに住宅ローンを決めてしまう人が少なくないわけである。事実、国土交通省が不動産事業者を対象に行った調査をみると、半数近くの企業が不動産会社の担当者の勧めに
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生半可なプロ知識が損害を招く
彼女の帰京後、くわしい事情を聞いた。自殺まで考えた直接の原因は、あれほど気に入られていた奥さんから厳しい叱責を受けたことだという。「すべてあなたのせいよ。図面にサインまでしてあるじゃないの。どうしてくれるのよ！」彼女も反論はしたらしい。「奥さんは１メートル５０とおっしやいました。それは１０５０ミリのことです」「何言ってるの！私は素人よ。１メートル５０って言えば、１メートル５０センチのことに決まって
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沈黙する姑たち
同居住宅の設計を頼まれ、建て主一家と初めて顔を合わせるとき、私はいつも興味深く眺めてしまうものがある。それは、父親（親世帯の夫）の顔である。一般に、２世帯住宅を建てる父親には、まったく違う２つのタイプがある。第１は、最初から最後まで、ほとんど発言しない父親。このタイプを影の薄い父親とでも言おうか。あるいは度量が広い父親か。その場合、親夫婦と子夫婦の計４人が打ち合わせに参加したとすれば、いちばん発言
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中古一戸建てに住むということ
中古一戸建てに住むということを考えたことはありますか？せっかくなら新築と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、中古だからこそのメリットもあると思います。まずは、近所がどんな人かを確認できること。建売であれば、どうしても入居をする前にはどんな人かを確認できないことがほとんどです。そして、新築より安く購入できること。もちろんリフォームが必要な物件もありますが、それでも新築よりリーズナブルである
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ハウスメーカーで決めました
地震がいつ起こるか、そしてどれほど大きな規模で起こるかわからないこの国でマイホームをかまえるということは、ある程度のリスクにもそなえておかなければならないことです。資金の目途もついたので、マイホームの購入を夫婦で検討していました。お腹に子供がいることもあって、悠長にえり好みしている場合ではないというアドバイスを両親からうけていたのですが、夫とふたりで家はじっくりと決めようと話していました。まず、値
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事業承継を目指すために必要なこと
米国ＮＡＳＤＡＱのブランドカがなくなり、大阪証券取引所の一市場となった後においても、引き続き成長期待の高い会社の上場を誘致し続けられるかが、同市場発展の大きな焦点といえます。また、その他の証券取引所にも新興企業向け市場は存在します。名古屋証券取引所は「セントレクス」、札幌証券取引所は「アンビシャス」、福岡証券取引所は「Ｑボード」と称します。各市場とも、東証マザーズと同様に形式基準を大幅に緩和し、地
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東急線沿線のエリア
とくにおすすめしたい「明るい下町」の代表は、東急線の沿線のエリアだ。東急線で賃料が高い傾向を示すのは、東横線や田園都市線である。この両線は、優良住宅街を抱える大御所路線でもある。だが、最近、人気が上昇中なのが、目黒線である。目黒線は、地下鉄南北線や三田線を通じて、都心へ乗り換えなしにアクセスできるようになったのが強みである。たとえば武蔵小杉は、神奈川県内の駅だが、渋谷から横浜に向かい、多摩川を渡り
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失敗事例は全国各地で数多く生まれている
公示地価は毎年三月には発表されます。二〇〇八年三月に発表された東京都心部の商業地価や住宅地価は、前年比で小さくなったものの、連続しての上昇となりました。一方、不動産市場の現場では、地価の下落には拍車がかかっていて、二、三年前の価格ではとても売買が成立しない状況でした。ところが、こんな状況にあっても、土地を売却しようとする人が、公示地価の発表を鵜呑みにすると、強気な価格での取引を希望します。強気な条
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アメリカの後退によるドミノ倒しを防げ
産油国などの資源国は、SWF（SovereignWealthFund政府系ファンド）の資金を使い、投資国や投資先の拡大に積極的である。金本位制から原油本位制に変わる間に、アメリカは金融立国として立つことに成功したかに見えたが、エンロンやワールドコム事件などを見ても、金融市場の覇権を維持するにはもはや市場が大きくなりすぎた感は否めない。国際収支表で経常（貿易）収支と財政収支の双子の赤字を抱えるアメリ
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「家は一生に一度の買い物」では決してない
「家は一生に一度の買い物」といわれる。その一方で、「家は三度目で満足がいく」という言葉もある。３回くらい買い替えるか、建て直さなければ、本当に満足できる家はできないという意味だ。どちらかが間違っているとしたら、これはもう「家は一生に一度の買い物」のほうがおかしい。だいたい、この言葉の意味するところは何か。一生に一度の買い物だから、じっくり考えて決めましょう」というのが本当の意味で、「衝動買いはよそ
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悪徳業者は金を受け取り「欠陥住宅」を造る
「家を建てる」ということは一生に一度の高い買い物だ。業者を信じればこそ、数千万円という大金を払ってまで家を建ててもらう。しかも、ほとんどの人はローンを組む。ローンは借金だ。信じてもいない相手に借金をしてまで発注できるものか。車やパソコンだってそうだ。あのメーカーは信頼できそうだから買おうとか、前にあのメーカーの商品を買って使い良かったし故障しなかったからまた買おうとか、両者の間に信頼関係が成立して
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「新発売」と「新発表」の違いが分かりますか？
業界の自主ルール「不動産の表示に関する公正競争規約」第１８条（特定用語の使用基準）によれば、「新発売」という用語は、次のような意義に即して使用しなければならないことになっている。一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと（一団の宅地又は建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘）をいい、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘をいう。ようす
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ほかにもこんなにある諸費用の盲点
細かく書き出したら切りがないので、ポイントだけまとめて紹介する。（1）築年数で税の軽減措置が違ってくる。中古住宅で不動産取得税、登録免許税の軽減措置を受けるための条件は、一戸建てなど木造で建築後十年以内、マンションなどの耐火建築で建築後二十年以内。一年オーバーしただけでアウト。要注意。（2）床面積や完成時期で不動産取得税の扱いは変わる。不動産取得税は土地・建物ともに三〇〇〇〜四〇〇〇万円台のマンシ
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賃貸情報のあれ・これ・それ
アパートを借りるとき、今だったらネットもあるし、賃貸情報誌もあるし、まぁ、便利になったものだ。過去幾度となく、賃貸アパートを捜しまわったのを思い出す。それぞれの使い方について整理してみよう。まず、賃貸情報紙だな。特に土地勘がある程度あれば、まずはネットよりも紙媒体。なにより一覧性がよろしい。誌面で何件か目星をつけたら、その物件を担当している不動産屋のHPを探索。さらに詳しい情報があって、写真なんか
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気軽に暮らすのなら賃貸が一番
女性と言うと、色んなものを少しずつ楽しみたいというタイプの人が多いと思う。男が一点物を長く狙うのに対して、女性はちょっとずつ、でも色んなものを選ぶ傾向が強い。もちろん、年をとると好みが変わっていったりということもあるが、そんな色んなものを楽しみたいという女性こそ、賃貸物件に住むべきだと思う。もちろん、落ち着いて長く暮らしたいという気持ちもあるのだろうけれど、日々の生活は年齢によってもその時の影響を
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パソコンでの住宅情報
どんどん便利になる時代、住宅情報もかつてのように不動産屋に足を運んだり新聞の折り込みチラシを繰ったりしなくても情報が手に入る時代になりました。まずはパソコン。条件の書いてある欄にチェックを入れるだけで自分の希望条件にあう物件を探すことができます。また担当の方のおすすめの点や物件まわりの便利な情報まで細かく写真つきで掲載されてることが多いです。そして携帯やスマートフォンでの検索。スマートフォンでは写
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棒立てを通し太陽と土地と対話し、図面を起こす
昼頃から現地に行って、棒を立て、ひもを張り、あれこれ考えながら、棒を動かしていく。この段階でも頭の中では、すでに窓の位置はどこで、間取りは、などとかなり具体的なイメージを動かしている。そんな作業を夕方までやっていると、太陽の動きも体で感じとれる。日照は、窓から何が見えるか。そういったことが居心地のよい空間をつくるには欠かせない情報である。これは現地に行って、長い時間を過ごさないと体感できることでは
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不動産鑑定士のそもそもの始まり
「不動産鑑定評価基準」には、「不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士等の鑑定評価活動が必要となるものである」とある。不動産鑑定士は、不動産を売買すると
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土地投機というギャンブルに勝った外資
ハゲタカ外資と言われる、あのテレビドラマに出てくる人たちです。彼らはその不良債権を債権ごと日本の金融機関から「安値」で買い取り、担保不動産の価値を向上させて、これを売却して売り逃げたのです。これを人は「安値」で外資系＝ハゲタカが「買い漁った」と表現していますが、これはずいぶんな言いようだと思います。安いと思ったのなら当時の日本人も買えばよかっただけです。同じ金額でさえ「恐くて買えなかった」くせに、
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突然のマネー供給停止で、バブルは崩壊した
バブルが崩壊する過程や原因は、実は2つのバブルともまったく同じです。平成バブルは日本銀行の突然の金融引き締めにより、金融という「血液」が供給停止になったための突然死であり、今回のバブル崩壊は海外からの「輸入物」である「血液」の突然の供給停止による突然死であることです。ことの本質が金融のストップである点では同じなのですが、生じた規模と対象になったエリアの広さが、日本国内だけの問題であった前回のバブル
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高い地価がもたらした低い生活水準
日本が、地価操作によって経済成長を実現したことを決して批判するわけではない。経済国家において、投資による国民所得を増やす方法としては、理にかなっている。国家政策としては、他国に例を見ない、成功事例といえるのはないだろうか。しかし、その代償として、異常に不動産価格が高くなってしまった。世界の不動産価格の水準を比較してみると、1990年、日本はバブル期であったが、世界でも群を抜いて不動産価格は高い。そ
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目先の変動金利を飛びつくと後でこんな泣きを見る
お金を借りる時には、安い金利のものから借りるのが鉄則です。そこで住宅ローンでは、金利の安い時に、それが最後まで続く「固定金利」のものが一番よいのです。それに対して、現在たまたま金利が安くても、その時の市場金利によって常に変動している「変動金利」の住宅ローンは、いつどのような金利になるかわかりません。しかも、確かなのは、景気が悪く、金利か安い時に借りた「変動金利の住宅口―ン」は借りた時の金利が“底”
目先の変動金利を飛びつくと後でこんな泣きを見る... の続きを読む
希望を持って暮らすほうが結果的には成功する
無理をしないわけだから、なかなか理想的な、これで100点だというマイホームは見つかりません。不便な点を我慢するとか、環境にどうもなじめなくて住みにくいとか、必ずイヤなことがいろいろと出てきます。そういうグチや不満も、「いずれ買い替えるんだ、しばし仮の宿で我慢するんだから」このように考え直すと一過性の問題となり、どうということもなくなって、慣れてしまいます。そのうち、たまたまインフレが来て、土地が上
希望を持って暮らすほうが結果的には成功する... の続きを読む
新規の住まいの購入にも必ず売買契約書を取りかわす
これまでの住宅を売却するさいには、その売買について契約を結び、キチンとした売買契約書を取りかわすことの必要性を説明したが、新規に住宅を購入する場合にも同様である。住宅を購入することをきめたら、契約を結び、契約書を取りかわすことになるが、その場合、契約書の内容は、新規の住宅を分譲・仲介する業者が作成したものを用いるのが普通である。したがってその内容は、充分に熟読して、納得の上でハンコを押すことが大切
新規の住まいの購入にも必ず売買契約書を取りかわす... の続きを読む
諸費用とは
諸費用とは、建築にかかわる契約時の印紙代や確認申請費用、登記費用、不動産取得税や固定資産税などの税金、それから仮住まい・引っ越し費用、そして地鎮祭・上棟式などの祭典費用、そして意外に大きいのがローンを組むときにかかる保証料や事務手数料などのローン諸費用、そして最後に火災保険、地震保険料などがこれにあたる。別途工事とは既存建物の解体工事費や門扉、フェンス植栽などの外構工事、照明・カーテン工事費、空調
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よい街づくりのためのルール
集団規定は、よい街づくりのためのルールですから、それをうまく利用することが大切です。たとえば、低層住居専用地域には、背の低い家しかなくしかも建ぺい率が小さいため、自ずと庭付きになり日照も確保されるわけです。ある日突然、隣に二十階建てマンションが建つというようなことはありません。しかし、商業地域なら五階建ての家が建てられますが、すぐ横にニ十四時間営業のスーパーマーケットが建つかもしれません。法規以外
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