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投資なら何もしないほうがよかった
2011.11.25
実際に内部収益率を計算してみましょう。まず、諸経費が年間で家賃収入の20％かかり、ネットの家賃収入は76万円とします。また、10年後の売却価格を物件価格の約79％の1480万円、売却時の抵当権抹消費用、繰り上げ返済違約金、仲介手数料その他で80万円かかって正味の手取りが1400万円だったと仮定します。そうすると、初期の投資額が、物件価格に諸費用を入れて2000万円、1〜10年目まで稼働率100％として毎年ネットで76万円の収入です。
[参考情報]
田町のマンション
寝屋川市のマンション
町田市の新築分譲マンション
逗子市のマンション
福井県のマンション
最終年はそれに売却した手取りが1400万円が加わるとしますと1476万円です。この内部収益率を計算するには、エクセルの財務関数を使って【挿入】→【関数】→関数の分類「財務」→関数名【IRR】→範囲【A2一K2】とします。すると、内部収益率はO・92％と出ます。これが、提携ローンの金利を下回っていると、全額借入の場合には収益はマイナスになります。一見、利回りが5％あるかのように見えた物件ですが、内部収益率を計算してみるとO・92％しかないわけです。しかも、これは自己資金でやった場合の話で、借入による場合には完全に赤字です。そんな投資なら何もしないほうがよかったということになります。